News

Il decreto Sblocca Italia ha introdotto nel nostro ordinamento i “contratti di godimento per la futura alienazione degli immobili”, comunemente conosciuti come “rent to buy”.
Allo scopo di evidenziare i vantaggi e gli svantaggi del nuovo strumento e per chiarire tutti i dubbi, il Notariato ha pubblicato la nuova guida per il cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”. La Guida chiarisce quali sono le caratteristiche fondamentali del rent to buy, uno strumento che permette all’acquirente-inquilino di disporre immediatamente dell’immobile, a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita sempre nel caso in cui ci sia conferma da parte del conduttore-acquirente.
Uno strumento valido per chi non dispone della liquidità sufficiente e abbia difficoltà di accesso al credito
Vantaggi per il proprietario/venditore
– Mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto.
– Riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente.
– Non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione.
Vantaggi per il conduttore/acquirente
– Potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione.
– Potrà opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene, dovendo il rent to buy essere trascritto.
– Non avrà nessun obbligo, ma solo diritto all’acquisto del bene con piena libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto.
– I costi a carico saranno limitati alla sola manutenzione ordinaria.
– Il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali, rimarrà a carico del proprietario/venditore.
Svantaggi per il proprietario/venditore
– Non potrà imporre un obbligo all’acquisto al conduttore.
– Dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto.
– Dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” di cui all’art.605 e segg. c.p.c. che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione.
– Il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali, rimane a carico del concedente.
– Non potrà fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione.
– I costi da sostenere per le riparazioni straordinarie sono a suo carico.
Svantaggi per il conduttore/acquirente
– Sarà escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione.
– Perderà la componente da imputare al prezzo di acquisto, nel caso non venga esercitato il diritto all’acquisto del bene (limitatamente alla parte di detta componente che le parti debbono indicare in atto).

Quali imposte si pagano                                                                                                                                                                                                                                                                               Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente), si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario, in ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista, naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso e a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto mentre le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.