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Tra le novità introdotte dalla legge di Stabilità 2016 relative al settore immobiliare, vi sono anche delle modifiche riguardanti la normativa sugli affitti. Vediamo, in particolare, cosa stabiliscono le nuove regole sulla registrazione dei contratti di locazione.

Registrazione contratto locazione entro 30 giorni

In base a quanto stabilito dal nuovo articolo 13, comma 1, della legge 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), sostituito dalla legge 208/2015 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – legge di Stabilità 2016), quando si stilpula una nuova locazione abitativa con un contratto di quelli disciplinati dalla legge stessa, il locatore ha l’obbligo di registrarlo entro 30 giorni.

Invio della registrazione all’inquilino e all’amministratore

L’articolo 13, inoltre, impone al locatore – entro 60 giorni dalla registrazione – di comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio in cui si trova l’unità immobiliare locata, anche ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale disciplinata dall’articolo 1130 del Codice civile. Si tratta della comunicazione della sola avvenuta registrazione, non dei dettagli della registrazione (durata, canone, eventuale opzione per la cedolare secca), che non entrano nell’anagrafe condominiale. Rimane l’articolo 10 del Dpr 131/1986, che alla lettere a) pone a carico delle “parti contraenti” di scritture private non autenticate l’obbligo di chiederne la registrazione. Secondo quanto previsto dalla normativa fiscale, dunque, il conduttore resta obbligato alla registrazione. In ogni caso, qualora la registrazione avvenisse a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore resterebbe a carico del locatore. Sono tenuti al versamento dell’imposta sia il locatore che il conduttore.

Cosa accade se la registrazione del contratto non avviene entro 30 giorni

Nel caso in cui non si effettui la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula, il contratto – anche se scritto – per la legge non esiste. Il comma 6 dell’articolo 13 concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere avanti l’autorità giudiziaria al fine di fare “accertare l’esistenza del contratto” e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall’articolo 2 della medesima legge. Lo stesso vale per i contratti stipulati solo verbalmente, ai quali sono parificati quelli scritti, ma non registrati, nonostante l’espressione “locazioni di fatto” sia stata eliminata dal vecchio testo dell’articolo 13 e sostituita con un più ampio richiamo ai “casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto” nei termini indicati.

Clausole nulle nel contratto di locazione

Sono inoltre nulle tutte quelle clausole del contratto che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge oppure un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato.Nel caso in cui il contratto preveda una durata inferiore a quella prevista dalla legge, la durata del contratto viene automaticamente sostituita con quella legale. C’è poi il caso in cui il contratto preveda un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato. Qui il legislatore ha fatto riferimento al “doppio contratto”, di cui uno solo viene registrato, mentre l’altro viene solo scambiato o rimane nell’ambito dei “taciti accordi”. Il legislatore non considera né il contratto privo di registrazione né l’accordo verbale e al conduttore viene data la possibilità di richiedere (in qualsiasi momento della durata del contratto o entro 6 mesi dalla riconsegna del bene) la restituzione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato.

I dubbi relativi alla natura della sanzione e alla sanatoria

La riforma appare ambigua sulla natura della sanzione che va a colpire il contratto non registrato e sulla possibilità o meno di sanarlo con una registrazione tardiva. La nullità dovrebbe essere quella “di protezione”, prevista solo a favore del conduttore e quindi solo da lui rilevabile. Per quanto riguarda la natura della nullità, potrebbe prevalere la tesi della nullità non sanabile del contratto non registrato.